Tilfluktsrom i borettslag og sameier – hvem har ansvaret?

Mange boligbygg oppført i etterkrigstiden og frem mot slutten av 1990-tallet har tilfluktsrom i kjelleren. I det daglige fungerer rommene gjerne som sykkelbod, fellesbod eller lager – og for mange styrer er det først når det kommer en kontroll eller en henvendelse fra kommunen at spørsmålet dukker opp: hvem har egentlig ansvaret for dette rommet?

Solid Sikring bistår borettslag og sameier med tilstandsvurdering, utbedring og vedlikehold av tilfluktsrom. I denne artikkelen går vi gjennom ansvarsforholdene og hva styret bør ha kontroll på.

Eier har vedlikeholdsplikten

Etter forskrift om tilfluktsrom er det eier og bruker av tilfluktsrommet som skal holde rommet ved like og sørge for at det kan klargjøres til bruk ved beredskap. I et borettslag er det borettslaget som eier bygget – og dermed styret som forvalter ansvaret på vegne av andelseierne. I et sameie ligger ansvaret hos sameiet, forvaltet av styret.

Ansvaret kan ikke settes bort til den enkelte beboer, selv om rommet er delt opp i boder. Det er styret som må sørge for at rommet som helhet holder forskriftsmessig stand.

Hva innebærer vedlikeholdsplikten i praksis?

Et tilfluktsrom skal kunne klargjøres til bruk innen 72 timer. Det stiller krav til at:

• Dører, pakninger og lukkemekanismer fungerer og er tette
• Ventilasjonsaggregat og filter er intakt og vedlikeholdt
• Nødutganger er tilgjengelige og fungerer
• Vann, sanitær og elektriske installasjoner er i orden
• Rommet faktisk kan ryddes og klargjøres innen fristen

Bruk av rommet som bodareal er i utgangspunktet tillatt, men bruken må ikke svekke beskyttelsesevnen eller gjøre klargjøring innen 72 timer umulig. Faste innredninger, tilbygde vegger og gjenstander som blokkerer dører og nødutganger er typiske problemer.

Kontroll og avvik

Sivilforsvaret gjennomfører kontroller av tilfluktsrom. Etter kontroll mottar styret en kontrollrapport med eventuelle avvik og frist for utbedring. Avvikene kan gjelde alt fra defekte dørpakninger og rustne komponenter til manglende merking og dokumentasjon.

Styret bør behandle en slik rapport som en vedlikeholdssak på lik linje med tak, drenering og fasade: gjennomgå avvikene, innhente pris, vedta tiltak og dokumentere utbedringen. Les gjerne vår egen veiledning om hvordan du går frem når du har mottatt kontrollrapport med avvik.

Dokumentasjon styret bør ha på plass

Mange styrer mangler grunnleggende dokumentasjon på tilfluktsrommet. Som et minimum bør styret ha oversikt over rommets plassering, kapasitet og utstyr, instruks for klargjøring, servicehistorikk på ventilasjon og tekniske installasjoner, og siste kontrollrapport med status på eventuelle avvik.

Dokumentasjonen er også nyttig ved eierskifte, refinansiering og forsikringsspørsmål – tilfluktsrommets tilstand får stadig større oppmerksomhet ved omsetning og forvaltning av eiendom.

Planlegg tiltakene – ikke vent på pålegg

For styret er det langt rimeligere å håndtere tilfluktsrommet gjennom planlagt vedlikehold enn å måtte gjennomføre alle tiltak samtidig under tidsfrist. En tilstandsvurdering gir styret et konkret beslutningsgrunnlag: hva er tilstanden i dag, hva bør gjøres nå, og hva kan planlegges inn i vedlikeholdsbudsjettet de neste årene.

Solid Sikring gjennomfører befaring og tilstandsvurdering av tilfluktsrom for borettslag og sameier – primært i Oslo, på Romerike og i tilstøtende områder, men også landsdekkende der det er aktuelt – og bistår med utbedring, service og dokumentasjon.